移投路
资讯（及时） + 专栏（深度） + 问答（社区）
旧金山湾区是美国西岸仅次于洛杉矶的最大都会区，也是全美人均所得最高的地区之一，这里聚集了一半以上的精英创新人才，可谓人杰地灵。位于旧金山湾区南部的硅谷，是高科技事业云集的宝地，耳熟能详的苹果、谷歌、Facebook、惠普等都聚集于此。
持续不断的人才涌进，和大量的就业机会，也就成为了旧金山硅谷地区房价常年居高不下的重要原因之一。那么，投资硅谷房产，这种看似“追涨不追跌”的投资行为是否明智？如何挑选合适的房源？房屋买卖中应该注意哪些方面？
5月21日，美国房产专家Mike Pan、Celina Ni来到移投路直播间与大家分享了，旧金山硅谷置业的投资潜能。
以下内容为讲座录音整理的文本，包括讲师主讲内容、在线交流两部分，特此与各位分享：
——主讲环节
提到旧金山硅谷, 给人的印象：周围都是码农，教育程度高，气候不错，但是房价贵，买不起。 听到这些话你有同感吗？ 我相信任何东西如果贵，都有贵的道理，今天我们来八一八为什么旧金山房产贵，原因在哪，还值得投资吗？
看图比较全美房价走势：
比一比，哪个城市最抗跌，增幅最快。
可以看到： 硅谷的帕罗奥图palo alto，以及东岸的波士顿跌幅最少，洛杉矶跌幅最多。
再来看看好学区，如：西雅图的贝尔维尤，波士顿的雷克星顿，纽约的杰瑞科，涨跌如何？
综合以上图表可见：旧金山跌幅在金融危机时跌了19% ，Palo alto 4%，洛杉矶跌了37%，超过平均跌幅， 尔湾27% ，那时候全美平均跌幅30%。洛杉矶尔湾，西雅图贝尔维尤、以及旧金山的Palo alto仅仅跌了4%，还有Boston也只跌了4%。
那么，假如说要做投资，我们需要参考哪些数据？
投资有风险，首先考虑抗跌。地产有周期十年左右一个周期，既然有周期，自然要考虑抗跌。
其次，是生活方便度， 气候，学区。
再次，如果要投资，抗跌+升值是必须考虑的数据。
美国租金排名，Zumper网站对全美租金最高的评分。
全美租金前五位城市为：
旧金山，加州
纽约市，纽约州，
圣荷西，加州，
波士顿，马萨诸塞州,
洛杉矶，加州
旧金山，圣荷西常年位于全美租金排行前五位。值得注意的是，圣荷西，是硅谷中心发源地。
中美房产比较：
以上图表已经将中美房产差异说得很清楚了，大家可以对照图标了解。
我主要讲一下，房地产税，图表中大家看到的美国房地产税，加州：1.1% ，其中尔湾1.1-1.9%，华盛顿州1.06%，这个百分比从何而来？这个百分比是评估价的百分比，评估价则是在买房后的两个月内，由收税的officer来评估。除房产税之外，还有supplemental tax，第一年买房的客户，需要附一个supplemental tax 增值税。
旧金山硅谷概况：
硅谷是世界科技中心。
气候，全年阳光普照，20度左右，气候很重要。 曾经有个客户，说只要学区好，就算气候再不好，我都愿意去那里。但是其实我们长期住在那里，不是游客，气候是十分重要的。
硅谷有两所世界级大学：斯坦福和伯克利。 斯坦福大学的校训就是：让自由之风吹拂校园。有了这些人，就会有资本过来风投。全美1/3的风投都在硅谷。那些公司都在斯坦福后面Sand hill那条路上。 有人，有钱，就意味着一定会有新的公司出来。只要Stanford， Berkeley 不到，硅谷一定会后浪推前浪，即使现在大公司不行了，还会有不同产业的新的公司出来。
而且中国的高科技公司都在硅谷有分公司。
硅谷的人口和就业率。硅谷大概是800多万人口，失业率3.4%， 纽约5.7， 洛杉矶7.5， 硅谷就业率一直非常高。工作机会多，就业率才高。人也就多了。旧金山薪资也是高于全美水平。硅谷差不多57.3%年收入超过7.5万。而全美师30%，硅谷差不多是两倍。
有名的学校除了Stanford, Berkeley, 还有san Jose state. 硅谷这里很多大公司都招san Jose state的校友，还有很多高管，也都是这个学校毕业的。 还有De Anza college,这是一个社区大学，也就是大专，如果15.16岁过来，高中毕业很困难，申请大学来不及。建议孩子可以去社区大学，读两年寄出课程，转入四年制大学。很多孩子都能转入好的大学。
De Anza是全家州排名最好的社区大学之一，是全美排名前10的。硅谷的大学资源非常好。
Berkeley录取学生14个标准。
特别优秀的大学招学生有什么标准？很多客户为了孩子教育，所以我这里提一下。
GPA 高中4年平均成绩，Test Score, SAT等考试成绩。除了这两个和成绩有关，其他都和成绩没什么关系。 有没有获奖？有没有特别特长？有没有读过大学预科AP？有没有读过和报读专业有关的课程？有没有义工？有没有推荐信？这些都能显示出来。
很多客户说，k-12教育还是东部好， 西部不好。如果你要读住宿学校，东部更多，选择更多，历史悠久，更好，如果选公立学校，那不见得。加州的的公立学校绝对不差。获得金奖的高中加州64所。加州获得金奖的总数很多，第三名。 所以加州的高中质量也是很高的。
按照US news 最佳高中，10个最佳高中，硅谷有4所。San Diego 有2所。 其中硅谷的4所，2所在Palo alto。Palo alto 有两所，henry Gunn high, Palo Alto high,是加州最优秀的高中之一。
医疗：
两所最优秀的医院就在你身边， 旧金山大学医院，斯坦福医院，都是全美排名前十的医院。更加上周围的Palo alto medical foundation. El Camino 医院等，非常方便，服务优质，医生水平高。
学区房推荐：
Palo alto 两所高中都是最好的。Palo Alto， 均价大概250万，比别的地方是贵，但是这里的房子贵有贵的道理。 学区，两所公立高中， 最好的私立Menlo school 在斯坦福大学旁边。李嘉诚孩子以前在那里。 苹果，Facebook， Google 老板都住在那里，邻里层次高。
如果是旧房子，花一年时间可以变很新，但是邻里可以改变吗？能让斯坦副教授和世界级公司大佬住在你家附近吗？所以palo alto的房子抗跌保值。
Cupertino 苹果公司所在，五所高中，三所900分以上。公立教育资源非常发达。亚裔比较多。Monta vista Api 分数高达956， 是加州最高的。
Saratoga，学校的学生种族平衡。那里房子通常地皮比较大，有1万尺左右。地是值钱的。硅谷新建的房子都没有大地皮了。所以saratoga住的很舒服，周围树木多。 地大，房子大，学区好，有欧洲风情，均价200万。
100-150万预算能买到好学区吗？
San Ramon 东湾三谷地区，白人为主， API 937， 均价才96万。类似尔湾，san Ramon 硅谷往北45分钟。最近非常受欢迎。
Fremont 东湾，但靠着南湾，特斯拉工厂在那里，有一个API 951的高中mission san jose 非常高。 好的独栋150-160万。性价比高，学区好。
投资房如何做选择：
最重要的点：地段，还有城市规划发展趋势。
redwood city红木城，斯坦福大学往北的一个城市。地段很重要。Oracle甲骨文公司总部。
Mountain View 山景城，斯坦福大学往南一个城市。
Sunnyvale 最近很火，yahoo，亚马逊，LinkedIn。三年前建议客户买94087邮编，紧挨苹果新的Cupertino总部。
Newark，房价便宜，中位价60几万，虽然在东湾，但是开过84号桥，就到达了Facebook总部。
——问答环节：?
Q1、旧金山硅谷买旧房子拆掉可以吗？需要花多少时间？
A：地的使用权给住宅，可以拆掉。但是必须了解城市规划的法律。比如层次高度多少，容积率多少。盖房子只需要6-8个月时间，一般情况下预算1年，但也要看设计装修的时间。流程：先选地段， 每个地段的价钱不同。 硅谷房价500-1200美元/平方尺。先设计，了解地段和法案的设计师，设计好，市政府审批下来动工。 先把老的房子拆掉，再来做地基。 美国审批检查细节非常重要，地基做好，市政府会来检查，检查通过才下一步。如果连续几步，就先改好了，市政府看不到，会叫你拆掉。必须一步步来。比如，搭架子，铺管道等等。?
Q2、申请许可证什么流程？
A：有很多许可证。如果只是拆房子，只要经过建造部门。必须请一个了解城市的当地设计师。 虽然有些设计师非常有名，但是对当地法律不清楚，还要花时间去调查。找到设计师以后开始设计。平面图画好后，给规划局审批。审批通过后，之后审批水电结构，包括节能法案，材料，都要写进去。?
Q3、固定收入的商业地产怎么做？是否选可以建造的地方？
A：做地产投资不仅要等慢慢升值，和住宅地产一样。 固定的商业地产，不但升值，也可以创造新的价值。 第一，看商业地产周边的租金情况。是不是在正常租金还是低于市场租金？管理如何？房子状况如何？如果非常一般，很破旧，租金就会很低。但是如果地段好，还有潜力发展。
比如我们帮客户买了Fremont一个小商场，大约7000sqft， 大概700平方米。花了200万美金。当时租金为$1/sqft.大概7000一个月收入。这样租金回报率很低，只有4%。之后我们准备做一些装修，大概20万，增加了成本，但是弄好以后的租金现在已经是$2.5-3/sqft.每个月最近已经变成1.4万一个月。
220万成本， 租金回报大约7%左右。已经翻倍了回报率。如果卖掉这个商场， 如果用同样4%租金回报率，这个商场的价值已经是240万，如果是5%回报率，是$350万。
Q4、San Ramon 和Danville怎么样？
A：属于Tri valley， 平均$400-500/平方尺。 San Ramon 更新，学区更好API900+， Danville API 800+。绿化更好，白人很多，收入也很高。整体环境很舒服。San Ramon比较新，绿化还少，在成长中，但因为学区好api937分，所以很多亚裔搬过去。看个人喜欢什么环境。
Q5、伯克利周围没有很好的公立学校？
A：好的学校，除了看分数，还要看学生和家长的评价。网上可以查，学校的擅长。比如Cupertino homestead学校student club,领导力很强，los Gatos high,体育特别好。每所学校升学率如何，清单都可以查到。不是仅仅看分数
Q6.孩子和客户移民了，老公没有移民，房产证写谁的名字比较好？
A：首先，孩子没满18岁， 不可以写。以太太的名字写， 五年自住满2年，夫妻两人25万免税。从遗产税上来说，美国居民的太太来看有549万免税额，如果以后留给孩子，可以留给孩子免遗产税。如果是外国人，如果是留给孩子，只有6万免税额。如果是100万的房子，94万要交税。如果再婚姻状态之内，一方写了名字，另一方写quit claim deed.不签的话，现金买房没问题，如果贷款买房，不让过。如果是卖房， 必须把另一方写quit claim deed.
Q7: 美国购房流程是怎样？
A：美国购房流程可以参考这张图表：
Q8：通过公司还是个人买房更好？
A：如果已经有很多房产或资产，最好用公司，为了投资，有限公司，帮助你保护别的资产。 如果是第一次买房，个人买房没有问题，五年内自住满两年，升值纯利润单身25万免税，婚后两人50万免税。 如果是公司，没有优惠，要看增值多少，还有当时税率来做。 如果为了自己住，但是用公司买房，可以公司买了之后，自己租给自己，考虑税的问题，折旧，公司收入税等，多方面考虑，咨询会计师权衡。
Tips：
如果觉得《移投路直播间：旧金山硅谷置业讲座（讲座录音文本）》对你有帮助，请点赞、收藏，并留下你的观点哦！
