【万科欧泊】番禺目前二手市场关注度NO.1，万博CBD的唯一次新盘，楼龄为十年内，共24栋接近4900户。
楼盘的优点是版块优势，万博依然是整个番禺的NO.1，而欧泊则是大家都知道的网红盘，在金地壹粤府、越秀和樾府尚未进入二手时，无人可以挑战它的地位。十年次新盘，且地处近郊，让它的价格波动性很大，旺季冲高溢价高，淡季砸盘抄笋盘，万科欧泊是老邝心目中一个非常好的投资标的，低吸高抛踩准时机的话，它的收益率不比天河网红盘低，但对你的时机判断非常讲究。
万科欧泊的缺点是自住的产品力，先说教育，原来宣传的省一级市桥中心小学落空，变成红郡小学+南村侨联中学，听名字就你懂的，缺乏优质教育资源，让万科欧泊只能变成大家的A房。在讲究教育，长住10-的B房阶段很多人就会抛弃它，置换到越秀v.s天河北学位房，所以缺乏家长圈层的青睐是它的最大掣肘。其次，个别楼栋对着高压线、临近南大干线、层高矮等瑕疵，二手房源各案各议，小伙伴们踩盘时自行分辨。#广州买房#
瑕不掩瑜，地铁L18+万博商业+次新二手，让万科欧泊成为天河打工年轻人的白月光，老邝依然会给它7.5分，未来那几个新盘交付后满二，再扣1分。
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#广州头条#
万科黄埔新城开盘了，2.6万-4万，黄埔的价格会被这么一直拖死，
93㎡三房【阅海】1#04户型，总价仅256万起，折合单价仅2.78万/平，低楼层2.6万都有，最贵的一套则在【阅海】4#08户型，总价321万。
按照这个价格和趋势，星航和臻珑府会很难卖，他们也估计会出现3字头，因为下半年的市场更难，
更重要的是，科学城和长岭居不少楼盘都降价了，3-4万都有大把货选，二手市场不断分化，所以新房不靠降价便宜很难占领市场，一个黄埔新城都这么大体量和威力了，广州向东，增城新塘等外围区还不断有2字头地铁盘，一直拉客，直接拉到朱村，想想都觉得可怕，还是市区安全，但千万别炒房，因为你看到的，别人早就都早就研究过了！
广州地产三强：越秀、保利、万科。
【#广州#楼盘测评：万科城市之光——优势远超劣势，难怪受追捧】万科城市之光位于黄埔文冲地铁站A出口旁，自去年10月首次开盘以来，热度一直居高不下。五羊邨志玲经过实地踩盘测评后认为，这个楼盘受追捧，主要原因如下：
优势：
1、10月开盘时最低价格3.98万/㎡起，如今5万/㎡起步，对自住兼投资的人来说，自然愿意为之疯狂；
2、交通相对便利，距离5号线终点站文冲约700米，步行可至，终点站无“挤不上车的风险”；
3、周边配套齐全，社区自带约10万方商业，生活气息相对浓厚，居住方便；
4、教育条件和医疗条件都不错，3所省一级小学，3公里范围内有3甲医院；
不过项目虽优越，却也不是没有缺点，需注意：
1、有噪音影响：即将推出的A地块旁边为石化路，项目东北面距离广石化不到2公里，南面1公里开外为黄埔货运码头，大货车较多；
2、目前该地块还剩60年产权；#广州头条#
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今晚，万科城市之光开盘去化8成，越涨卖的越好？
万科城市之光加推A5栋，首轮推出A5-1栋，户型96㎡-141㎡的三四房户型，共计188套，
8点准时开启线上选房，成交152套（截止至发稿），去化率超80%。价格跟之前备案价一致，单价5.5万-6万，相比A4栋5.4万的均价，真的涨了大概1千多，果然大家都是买涨不买跌！
很多人问凯哥能不能升值，我觉得短期很难，做好5年站岗的准备，因为万科自身体量大，黄埔一二手体量也很大，便宜的也很多，会分散价值，500-600万现在在广州都是刚需，你说升值，我看很难，珠江新城的核心2000-3000万再说升值的事情吧，因为那里是唯一和稀缺[玫瑰][灵光一闪][灵光一闪]
#广州房产# #楼盘打分# 【万科幸福誉】黄埔区，知识城板块
广州过去五年内，买房涨幅牌行榜，万科幸福誉排名第一，一二期最新成交单价3.8W+，在售挂牌最高破4W，在这一轮行情中，涨势喜人，曾经好几位咨询过我的客户都买入这里，作为上车/投资标的，恭喜他们。
万科幸福誉一二期最大的优势就是14号线何棠下地铁上盖，还有人户一致情况下可以入读会元小学，会元中学，二中集团在黄埔就是“王炸”，不过据业主反馈目前会元也存在学位不足的情况，有些业主的小孩会就近派给万科幸福誉三期对口的天誉小学。
随着楼盘周边几家三甲肿瘤医院的相继开业，邻里中心引进商业配套等，以及何棠下城中村的拆迁进程加快，未来价格依然坚挺。
整体我给7分，0.5分给学位，不知道你们怎么看？
国庆黄金周期间，广州楼市表现如何？
今天为大家简要汇总一下广州楼市在国庆黄金周期间的表现：
1、广州南沙的新盘保利南沙天汇项目据称已经销售了约百多套房，超额完成了国庆任务。主要还是靠价格取胜。推出了一口价特惠房源、限时额外折扣、宽松付款、超长分期等活动
2、广州番禺的晴翠府项目推出精选特惠房源、事业单位购房99折、购房保价等活动，同时，还设计了一些美食、潮玩、手作等活动吸引买房人。
3、广州万科还是老办法，特价房源价格低至1.4万元/平方米。老带新成交最高送3台iphone14或车位券、成交最高送物业费、30天无理由换房等促销。
4、越秀地产湾东公司推出一口价房源，个别房源最高特惠约100万元。
整体上，广州楼市在国庆黄金周期间推出优惠众多，买房人在房贷利率下降及购房宽松政策的支持下开始入场。
整体上，广场楼市完成筑底的迹象越业越明显。
以为户型方面万科和保利是最卷的，没想到广州地铁更卷。。。作为广州地铁地产位数不多的撇开某秀自己玩的楼盘云城上品，竟然搞了一个73方4房2厅。。主卧算飘窗，甚至连客厅也搞了一个超横豪的飘窗。。。
另外也搞了个送公交出行卡的活动，不过不知道是送多久的。
感觉广州地铁自己玩转了之后，是不是接下来要抛弃某秀自己玩地产了。。。
我问过广州数百位业主怎么看待地铁？我找了十个楼盘业主的回答。
富春山居业主说：我家门口就是地铁从来没坐过，地铁是服务那些时间不值钱的人。
万科城市之光业主说：5号线直达我们夫妻的公司楼下，上下班不换乘超级便利。
品秀星寰业主：地铁就像人必须吃饭一个道理，我们不能不吃呀。
广钢新城业主：我有车也有车位，上下班地铁会比较准时。
牛奶厂业主：地铁可有可无，出门一直都是自驾车。
叠溪花园业主：没有地铁通勤超级累。
时代天韵业主：我自己把公司开在家附近，不用去市区工作对我来说没用。
保利天汇业主：我重度洁癖接受不了地铁，出行都是自己开车。
品实云湖花城业主：广州的地铁通勤很方便，乘坐地铁成本低又准时，开车通勤的成本太高。
中航城业主：地铁是个交通工具还能出拿来炒高房价。
你觉得他们说得对吗？
众多回复中“通勤”是唯一的共同价值，也反应出了依赖地铁的人钧为无奈打工族。
【时代天韵】知识城的扛把子产品，楼龄为-，分为1-3期开发。
楼盘的优点是一线湖景，虽然对面的龙湖也是紧挨凤凰湖，但时代天韵是南向望湖，且时代的文艺气息增色不少。何棠下地铁站就在家门口，确保了市区通勤的最低限度，2梯4户产品力比隔壁万科强多了。
时代天韵的缺点是学位不如万科幸福誉，当年开发商宣传的能入读二中教育集团会元小学，但招生计划依然是优先万科12期业主。另外时代天韵2期的6-9栋东北向面朝九龙大道，存在噪音粉尘污染大家需规避。#广州买房#
老邝给予这个湖景小区8.0分，比万科多0.5分。
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