刚需上车，犹豫草桥欣园三区小三居还是广内牛街片区老破小。1、早7晚11上班，工作强度大，所以想买单位附近即广内牛街片区。2、但又怕西城学区属性，高峰期过后导致老破小不保值，不太敢买。3、打算明年生孩子，所以近期用不到学区，不知现在入手广内牛街片区是否太早，虽然学区不算好，从保值考虑是不是草桥欣园三区更好。4、比附近老破小贵点的牛街东西里的房子可入手吗？
回答：
1.常规建议都是在用不上学区的情况下，尽量不在这会儿买学区房，总归是有些风险。不太可能有鼓励炒房的政策了，就看打压程度的强弱。京籍孩子出生率也越来越低，高峰期之后大概率会受些影响。广牛的学区也不算太受追捧，只是在这几年普涨的情况下给托起来了，溢价率都是30%左右。就算高峰期之后不降，这居住的性价比也不算合适。
所有这种被炒出溢价的房子都一样，都是进入的越早越占便宜。当初买的价格低，也就无所谓风险和性价比。但越晚进入的风险越大，这两年高峰期，家长们是无奈的必须买，有风险也得认。但你们这没需求的也跟着去抢房，抢完了还用不上，这就看自己的判断了。
2.从保值角度，学区房的溢价部分不好说什么保值，谁也不敢保证。就跟炒股似的，市盈率低的时候能谈价值投资。都炒到高位了再聊理性就没意义了。基本等于赌一把，这两年所有的家长都一样，涨了皆大欢喜，降了也好歹能上学，不算亏。
3.牛街东西里，塔楼为主的回迁房小区，和老破小也没多大区别。这种房质量都普通，有学区支撑着怎么都好说，过了高峰期看情况吧。
4.总之我不好建议，不是同一种产品。这几年牛街比草桥多升值出来的就是学区溢价，真要算基础升值率的话，这种塔楼回迁房还不如非学区房品质好的呢。这就看自己的判断吧，仅供参考。
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